Por: Dr. Luis Rivadeneira Játiva
Mediante ley, que posibilite la creación del Banco de Datos Estadísticos para la Valoración de Bienes Inmuebles, todos los profesionales corredores de bienes raíces y avaluadores de bienes raíces (peritos) deben aportar datos estadísticos de sus actividades de valoración y corretaje de bienes raíces, para generar el Banco mencionado, de imperiosa necesidad en el Ecuador.
El método estadístico consiste en una secuencia de procedimientos para el manejo de los datos cualitativos y cuantitativos de la investigación del mercado de bienes raíces.
Jorge Baiges, Director de Desarrollos Técnicos, de EUROVAL, manifiesta: “El objetivo de una valoración individual generalmente es obtener, con la mejor precisión posible, el precio de mercado de un activo inmobiliario en un momento dado, aunque por ser el activo más común podemos referirnos en adelante a la vivienda. Esta valoración puede hacerse para distintas finalidades como puede ser proporcionar información para un posible comprador o vendedor, calcular la rentabilidad de un alquiler o, en el caso de una operación hipotecaria, conocer cuál es el valor de la vivienda que se entrega como garantía en relación con el préstamo concedido”.
Considera, además que: “Las valoraciones individuales se realizan de manera precisa por las sociedades de tasación mediante procedimientos claramente establecidos, teniendo en cuenta operaciones de compraventa de viviendas similares que sean comparables; los tasadores, además, recogen características propias de una vivienda que pueden hacer que valga más o menos, como, por ejemplo, la orientación solar o las vistas, por señalar algo que no son metros construidos o calidad de edificación, pero que un comprador o inquilino sin duda valora.
La valoración automatizada obtiene el valor mediante técnicas matemáticas y/o estadísticas, que utilizan las características de la vivienda a valorar y una base de datos de viviendas de la que extraen las que tienen características similares, de manera que, por ejemplo, podemos decir que estadísticamente una vivienda de 90 metros cuadrados, en una zona donde el precio medio es 1.800 euros por metro cuadrado, y que es una vivienda estándar en cuanto a antigüedad, con ascensor, y tiene dos cuartos de baño y tres dormitorios, tiene un valor de 162.000 euros. La valoración automatizada será tanto más adecuada cuanto más rica sea la base de datos sobre la que trabaje, tanto en número de viviendas o comparables sobre los que se tiene información de precios, como en el detalle de las características de las viviendas; siguiendo con el ejemplo anterior, el sistema que se utilice debería ser capaz de valorar de manera distinta una vivienda de los mismos metros en la misma zona, que tenga sólo un cuarto de baño, pongamos por caso”.
Esta lógica de EUROVAL se debe aplicar en el Ecuador para que las valoraciones de inmuebles no se guíen por la subjetividad sino por la objetividad, utilizando el método estadístico, que es científico.