Por: Dr. Luis Rivadeneira Játiva
No existe el pre-registro, pero, es necesario que exista. Este artículo contiene una propuesta. Hay tantos requisitos que el Registro de la Propiedad solicita para registrar un bien inmueble que, muchas veces, se demora su trámite hasta un año. Un colega, abogado, nos conversó que la escritura de compraventa de inmueble realizada por su madre está todavía sin inscribirse y ya ha pasado un año, por los múltiples requisitos exigidos y por la falta de tiempo.
Cuando hay copropiedad, es decir, una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso, a dos o más personas, los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porción, o sobre parte alícuota.
Para el registro en materia de copropiedad hay que tomar en cuenta sus principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad:
. Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, solo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de todos los copropietarios.
. Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino.
El Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo. Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o disposición es libre, que se determinan bienes o áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.
Hay casos de escrituras que nunca se registran y la propiedad está dada por la posesión del bien. Hay otras escrituras de compraventa de propiedades que al no lograr su registro, esperan el tiempo para solicitar la prescripción adquisitiva de dominio.
La Oficina de pre-registro sería un laboratorio para ver el tiempo que se demoran los trámites desde su apertura en pre-registro hasta lograr su registro definitivo, lo cual evitaría problemas que se suscitan por el paso del tiempo, las posibilidades de fraude, entre otros.
Es necesario saber el número de escrituras pre-registradas en un año, las registradas definitivamente y las que no se han registrado, con el fin de lograr una atención de calidad en el Registro de la Propiedad, haciendo los correctivos necesarios y con la asesoría oportuna.