Por: Dr. Luis Rivadeneira Játiva
Los predios rurales se caracterizan por contar con este elemento definitorio directamente de la inversión. La estabilidad y seguridad sociopolítica y el respaldo del Estado se constituyen en garantía para invertir y son incidentes en la variación de precios.
El cálculo del valor sociopolítico se puede observar en el índice de riesgo país, que es simplemente un índice que evalúa el grado de seguridad que tienen las inversiones extranjeras en un país. Entre las más relevantes entidades que se dedican a dicho estudio están Moody´s, Standard & Poor´s y J.P. Morgan. Cuando la ponderación es negativa existe un ambiente para invertir negativo en lo rural y urbano en dicha nación.
La ubicación del predio tiene como elementos de incidencia la cercanía a vías terrestres, niveles de pendiente y lejanías a centros de acopio. Este último aspecto es relevante en el cálculo de costos totales del producto en el momento de la venta. Para evaluar si un predio rural es viable gracias a su ubicación es necesario hablar de la tabla Herweet, ya que ésta define matemáticamente el valor más ajustado de la media tomada de la muestra en análisis como se observa así:
TABLA 1.
HERWEET
Fuente: Blanco y Muñoz, 2004 (1)
C. Caso Avalúo Factor Ambiente Sociopolítico:
Situación factores
Oferta demanda
Regular 0 .89443
Moderada 0,89443
Factor de comercialización 0.80005025
Este factor se multiplica por el valor del metro cuadrado, digamos que la media muestral del metro cuadrado es $70, oo aplicando el factor de comercialización nos daría: $56, oo de modo tal que el factor de comercialización ayuda a ajustar más el valor de un predio rural a avaluar.
Conclusiones:
* Por medio de cálculos matemáticos y físicos se puede definir el tipo de suelo y textura, teniendo en cuenta siempre el principio de homogeneidad.
* El método de reposición define variables como: costos totales, vetustez y estado de conservación que ayudan a dar un valor adecuado a las construcciones de un predio rural.
* Los métodos de matemática financiera y el estado de crecimiento del cultivo orienta el horizonte de ingresos futuros dentro del predio en proceso de avalúo.
* Dentro de las principales herramientas clave para evaluar un predio rural está el factor de intangibles, el cual permite analizar sus grados de rentabilidad y liquidez.
* El factor sociopolítico y sus influencias en la comercialización de un predio rural contribuyen al ajuste de la muestra tomada y perfeccionar así el valor del metro cuadrado.
Referencias bibliográficas:
1. BLANCO, Paola y MUÑOZ, Anggie “Diseño e implementación de proyecto piloto como herramienta de apoyo para avalúos masivos en Bucaramanga”. Facultad de Ingenierías Físico-Mecánicas. Escuela Ingeniería Civil. Universidad Industrial de Santander, 2004 p. 52.
2. MATEUS, Diana, PULIDO, Xiomara, GUTIÉRREZ, Alberto y ORDUZ, Javier “Evaluación económica de la producción de cítricos cultivados en el piedemonte del departamento del Meta durante 12 años”. Revista Orinoquía de la Universidad de los Llanos, Villavicencio, Meta, Vol. 14 n°1, 2010. Disponible en http://www.scielo.org.co/pdf/rori/v14n1/v14n1a03
3. PEPICELLI, Walter Nicolás El subdesarrollo y América Latina. [PDF] Disponible en: http://www.econlink.com.ar/
4. RINCÓN ROJAS, Carlos Alberto. Informe de avalúo comercial de renta para cadena de almacenes en Bucaramanga, septiembre 2009.